Immobilien Ungarn | rechtlich Wissenswertes | lange Version

Gliederung:

A. Beschränkung des Immobilienerwerbs durch Ausländer

1. Landwirtschaftliche Flächen

1.1. Erwerbsverbot für Ausländer
1.2. Ausnahmen vom Erwerbsverbot

2. Nicht-landwirtschaftliche Flächen

2.1. Genehmigungsantrag
2.2. Genehmigungsverweigerung
2.3. Genehmigungsanspruch

3. Erwerb von Bodennutzungsrechten

B. Kaufvertrag und Grundbuchverfahren

1. Der Kaufvertrag
2. Das Grundbuchverfahren

C. Steuern

1. Grundwerbsteuer
2. Grundstücks- und Gebäudesteuer
3. Umsatzsteuer

 

 

A. Beschränkungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer | nach oben

Das ungarische Recht unterscheidet beim Immobilienerwerb grundsätzlich zwischen dem Erwerb von landwirtschaftlichen und nicht landwirtschaftlichen Flächen. Daneben wird zwischen dem Immobilienerwerb durch In- und dem durch Ausländer unterschieden. Für Ausländer gelten insofern weitergehende Beschränkungen als für Inländer.
ACHTUNG: Ab 01.05.2004 (EU-Beitritt Ungarns) sind EU-Bürger ungarischen Staatsbürgern gleichzustellen.

1. Landwirtschaftliche Flächen | nach oben

Das Gesetz Nr. LV. aus dem Jahre 1994 über den fruchtbaren Boden (im Folgenden: Bodengesetz oder BG) regelt Erwerb und die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen in Ungarn. Das Bodengesetz enthält ein Erwerbsverbot für Ausländer. Danach kann ein Ausländer grundsätzlich keine landwirtschaftlichen oder naturgeschützten Grundstücke erwerben.

Landwirtschaftliche Flächen sind nach dem Bodengesetz Grundstücke, die landwirtschaftlich genutzt werden und im Liegenschaftsregister unter dem entsprechenden Anbauzweig eingetragen sind. Die einzelnen Flächen werden dabei z.B. als Acker, Obstgarten, Wald oder Fischteich bezeichnet.

Entscheidend ist die Kennzeichnung eines Grundstücks als landwirtschaftliche Fläche. Ist ein Grundstück als landwirtschaftliches gekennzeichnet, gelten die Erwerbbeschränkungen des Bodengesetzes, unabhängig von der konkreten oder der geplanten Art der Nutzung.

1.1. Erwerbsverbot für Ausländer | nach oben

Als Ausländer gelten nach dem Bodengesetz ausländische Privatpersonen, ohne ungarische Staatsbürgerschaft, und juristische Personen bzw. sonstige Organisationen ohne Rechtspersönlichkeit, welche über einen Sitz im Ausland verfügen.

Abweichend von der bisherigen Praxis werden die Begriffe „Ausländer” und „Inländer” im Devisenrecht und im Bodengesetz unterschiedlich definiert. Für den Immobilienerwerb sind allein die Bestimmungen des Bodengesetzes ausschlaggebend. Diese nimmt allerdings ausnahmweise Bezug auf die devisenrechtlichen Regelungen. So regelt das Bodengesetz z.B. Möglichkeiten der Grundstücksschenkung und bezieht sich insoweit auf „Deviseninländer” (Näheres unter Ziff. 2.3.). Das unterschiedliche Verständnis der Begriffe In- und Ausländer im Devisen- bzw. Bodenrecht hat folgende Auswirkung: Eine Person, die über die ungarische Staatsbürgerschaft verfügt, aber sonst im Ausland lebt, wird als Devisenausländer behandelt. Nach dem Bodengesetz gilt diese Person als Inländer und kann Immobilien, die weder Ackerboden noch Naturschutzgebiet sind, ohne Genehmigung erwerben. Allerdings bleibt eine solche Person verpflichtet, bei der Begleichung des Kaufpreises nach den devisenrechtlichen Regelungen vorzugehen.

1.2. Ausnahmen vom Erwerbsverbot | nach oben

Unter bestimmten Umständen können auch Ausländer landwirtschaftliche Flächen erwerben. So gilt das Erwerbsverbot nach dem Bodengesetz nur für bestimmte Arten des Eigentumserwerbes. Vom Bodengesetz erfasst sind insbesondere der Eigentumserwerb durch Kaufvertrag, Tausch oder Schenkung. Das Erwerbsverbot gilt dagegen nicht bei einem Eigentumserwerb z.B. aufgrund gesetzlicher Erbschaft.

Daneben gibt es weitere Ausnahmen. Diese sind in §§ 5 Abs. 3-5, 8 BG geregelt. Wichtigste Ausnahme ist die, dass ein Ausländer ein Gehöft mit den dazugehörigen Ackerland erwerben kann. Dies gilt allerdings nur, sofern das Gehöft bereits als eigenständige Immobilie ins Liegenschaftsregister eingetragen und die Fläche insgesamt nicht größer als 6000 qm ist.

Nicht nur Ausländer, sondern auch inländische juristischen Personen und sonstige Organisationen ist es grundsätzlich unmöglich, landwirtschaftliche Flächen zu erwerben. Ein Ausländer kann das geltende Erwerbsverbot demnach nicht umgehen, indem er z.B. eine Gesellschaft mit Sitz in Ungarn gründet und diese das Eigentum erwerben lässt.

2. Nicht-landwirtschaftliche Flächen | nach oben

Möchte ein Ausländer (juristische und Privatperson) eine nicht-landwirtschaftliche Immobilie erwerben, so benötigt er eine Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis gilt nicht für Inländer, auch nicht für Inländische juristische Personen oder sonstige Organisationen. Gründet bspw. ein Ausländer eine Gesellschaft in Ungarn, so kann diese ohne Genehmigung nichtlandwirtschaftliche Immobilien erwerben.

Immobilien im Sinne des Gesetzes sind sämtliche Grundstücke, einschließlich der bereits oben erwähnten Gehöfte, aber auch Eigentumswohnungen oder einzelne Gebäude.

Im ungarischen Recht können das Eigentum an einem Grundstück und an einem darauf befindlichen Gebäude auseinanderfallen. Ist z.B. der Staat Eigentümer eines bebauten Grundstücks, kann das Gebäude ohne das Grundstück erworben werden. Dies ist nicht möglich, wenn eine Privatperson gleichzeitig Eigentümer des Gebäudes und des Grundstücks ist. Dann kann das Gebäude nur zusammen mit dem Grundstück erworben werden.

Fallen Gebäude- und Grundstückseigentum auseinander, so steht jedem der Eigentümer ein Vorkaufsrecht zu. Das Genehmigungsverfahren wird durch die im Januar 1996 veröffentlichte Regierungsverordnung Nr. 7/1996 (I.18.) Korm. über den Immobilienerwerb von Ausländer geregelt. Die Genehmigung wird vom Leiter des Hauptstädtischen-, bzw. Komitatsverwaltungsamtes erteilt.

2.1. Genehmigungsantrag (50.000 Ft= EUR 210 Stempelmarke)| nach oben

Der Antrag ist bei dem Verwaltungsamtsleiter einzureichen, in dessen Komitat das Grundstück liegt. Folgende Unterlage sind dem Antrag beizufügen:

• Urkunde zum Nachweis der Staatsangehörigkeit des Ausländers - beglaubigte Kopie des Passes des Ausländers bzw. Firmenregisterauszug des Unternehmens
• Der dem Immobilienerwerb zugrundeliegende Vertag im Original
• Ein Eigentumsblatt aus dem Kataster, das nicht älter, als 3 Monate ist (2000 Ft= EUR 9)
• Eine Steuer- und Wertbescheinigung, die nicht älter als 3 Monate ist ? diese wird von der nach der Lage der Liegenschaft zuständigen Selbstverwaltung ausgestellt. (Diese kostet ca. 3000 Ft = EUR 13)
• Die von einem berechtigen ungarischen Geldinstitut ausgestellte Kaufpreisbestätigung im Original
• Die Äußerung des Bürgermeisters darüber, dass der Immobilienerwerb keine Selbstverwaltungsinteressen verletzt
• Im Falle einer Grundstücksschenkung die Bestätigung des Verwandtschaftsgrades

2.2. GenehmigungsverweigerungF | nach oben

Der Leiter des Verwaltungsamtes kann die Genehmigung verweigern, wenn dies die Interessen des Selbstverwaltung oder sonstige öffentlichen Interessen verletzt. Die Genehmigung kann zudem verweigert werden, wenn der Staat, dem der Antragsteller angehört, ungarische Personen aufgrund eines internationalen Vertrages beim Immobilienerwerb schlechter stellt als Inländer.

Zur Frage, ob der Immobilienerwerb Selbstverwaltungsinteressen verletzt, wird der zuständige Bürgermeister gehört. Zuständig ist der Bürgermeister, in dessen Gemeinde das Grundstück liegt. Bejaht der Bürgermeister eine Verletzung von Selbstverwaltungsinteressen, kann auch dies zur Verweigerung der Genehmigung führen.

2.3. Genehmigungsanspruch | nach oben

Verletzt der Immobilienerwerb keine Selbstverwaltungs- bzw. Öffentlichen Interessen, ist der Leiter des Verwaltungsamtes in folgenden Fällen verpflichtet, die Genehmigung zu erteilen:

• wenn der Ausländer über eine Einwanderungsgenehmigung verfügt,
• wenn eine andere Liegenschaft des Ausländers enteignet wurde,
• wenn der Ausländer eine ihm gehörende inländische Liegenschaft gegen eine andere inländische Liegenschaft eintauscht,
• wenn der Eigentumserwerb dazu dient, gemeinsames Eigentum aufzuheben,
• wenn der Ausländer die Immobilie von nahen Angehörigen geschenkt bekommt.
  
  Zu den nahen Angehörigen gehören u.a. der Ehegatte, Eltern oder Geschwister. Ausführlich ist der Begriff in § 685 b des ungarischen Zivilgesetzbuches (BGB) bestimmt. Für Deviseninländer (Personen mit ungarischem Personalausweis bzw. Sitz in Ungarn – ausführliche Definition in § 3 Nr. 1 des Gesetzes Nr. XCV von 1995 über die Devisen) sind die Möglichkeiten der Grundstücksschenkung eingeschränkt. Devisenländer dürfen einem Ausländer nur dann eine Immobilie schenken, wenn der Ausländer ein naher Angehöriger ist.

• wenn der Ausländer sich nachweislich seit mindestens 5 Jahren zur Arbeitsverrichtung in Ungarn aufhält.

Sind die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, ist der Leiter des Verwaltungsamtes nicht verpflichtet, die Genehmigung zu erteilen. Allerdings kann er auch in solchen Fällen den Immobilienerwerb genehmigen. Die Genehmigungserteilung steht insoweit in seinem Ermessen.

3. Erwerb von Bodennutzungsrechten | nach oben

In- und Ausländer können Grundstücke nach den allgemeinen Regeln des BGB pachten. Das Bodengesetz enthält jedoch in den §§ 13 ff. BG einige Besonderheiten für die Pacht von landwirtschaftlichen Flächen. So darf die Pachtdauer höchstens 10 Jahre betragen. Bei Waldgrundstücken bzw. bei Wein- und Obstplantagen bestimmt sich die Dauer der Pacht nach der Schnittreife bzw. dem Abschreibungszeitraum des Grundstücks. Ausländische natürliche und juristische Personen können ladwirtschaftliche Nutzflächen zudem höchstens bis zu einer Größe von 300 Hektar oder im Gegenwert von max. 6.000 GK pachten.

B. Kaufvertrag und Grundbuchverfahren | nach oben

1. Der Kaufvertrag | nach oben

Nach dem ungarischen BGB muss ein Grundstückskaufvertrag schriftlich abgefasst werden. Eine notarielle Beurkundung ist nicht zwingend erforderlich, jedoch muss der Vertrag wegen der formellen Voraussetzungen der Grundbucheintragung wenigstens von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet werden. Der Kaufvertrag muss wenigstens folgende Angabe enthalten:

• die Vertragsparteien

1. bei natürlichen Personen: Vor- und Nachname; bei Frauen Geburtsname; Geburtsdatum; Geburtsname der Mutter; Staatsangehörigkeit; Wohnadresse im Ausland; Empfangsbevollmächtigter in Ungarn; Reisepassnummer
2. bei ausländischen Unternehmen: Firmenname; Sitz; Handelsregisternummer; Handelsregisterauszug mit beglaubigter Übersetzung, aus dem sich die Vertretungsmacht des Vertreters ergibt

• die genaue Bezeichnung der Immobilie

1. empfehlenswert ist neben der genauen Adresse die Angabe der Grundbuchnummer bzw. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich der Wohnungsnummer

• den Kaufpreis

1. der Kaufpreis muss in Forint gezahlt werden, wenn eine der Vertragsparteien Deviseninländer ist, jedoch kann der Preis durchaus an eine ausländische Währung gekoppelt werden (z.B.: „Der Kaufpreis beträgt EUR …,- umgerechnet in HUF.”). Für die Umrechnung sollte ein Stichtag und ein verbindlicher Wechselkurs (z.B. der Ungarischen Nationalbank) vereinbart werden.

• die Willenserklärungen der Vertragsparteien, dass das Eigentums an dem Grundstück übertragen werden soll.

2. Grundbuchverfahren | nach oben

Der Eigentumserwerb ist erst dann vollständig abgeschlossen, wenn der Erwerber des Grundstücks als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Das Grundbuch wird durch die Gebietsgrundbuchämter bzw. in Budapest durch die Grundbuchämter der einzelnen Stadtbezirke geführt. Das Grundbuchverfahren ist im Gesetz Nr. CXLI von 1997 über das Grundbuch geregelt.

Der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch ist grundsätzlich von der Person zu stellen, die als neuer Eigentümer eingetragen werden soll. Der Antrag muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss der Kaufsvertrages gestellt werden. Wird die Frist versäumt, muss eine entsprechende Versäumnisbuße gezahlt werden.

Ein Ausländer, der über keinen ungarischen Wohnsitz verfügt, benötigt einen Zustellungsbevollmächtigten in Ungarn. Im Antrag auf Grundbuchänderung muss der Zustellungsbevollmächtigte mit Namen und unter Angabe des Wohnsitzes bezeichnet werden.

Für die Eintragung werden nachfolgende Dokumente benötigt:

• Kaufvertrag (bzw. sonstige Urkunde), die den Eigentumsübergang bescheinigt, im Original und zwei Kopien;
• Zustimmungserklärung des bisherige Eigentümers zu der Grundbuchänderung (kann auch bereits im Kaufvertrag enthalten sein);
• Immobilienerwerbsgenehmigung für Ausländer (soweit erforderlich, vgl. oben A.2.);
• Unternehmen benötigen zudem einen aktuellen Handelsregisterauszug (nicht älter als 30 Tage sowie eine beglaubigte Übersetzung dieses Auszugs;
• Sonstige behördliche Genehmigungen oder Bescheinungen, soweit dies durch Gesetz vorgeschrieben ist.

Bezüglich des Kaufvertrages und der Zustimmungserklärung, gelten in Bezug auf die Eintragung in Grundbuch folgende Formerfordernisse:

• Ort und Zeitpunkt der Datierung müssen aus der Urkunde selbst erkennbar sein;
• das Dokument muss entweder von einem Notar beurkundet oder
• von einem Rechtsanwalt gegengezeichnet sein;
• ferner muss bei einem mehrseitigen Dokument jede einzelne Seite von den Parteien und dem Gegenzeichnenden klar leserlich signiert sein (Handzeichen);
• ist das Dokument nicht in ungarischer Sprache ausgestellt, muss beim Antrag auf Grundbucheintragung eine beglaubigte Übersetzung des Vertrages eingereicht werden

C. Steuern | nach oben

Beim Immobilienkauf verfallen verschiedene Steuern an – die Grunderwerbsteuer, die für den Immobilienbesitz erhobenen Steuern, unter Umständen auch die Umsatzsteuer.

1. Grunderwerbssteuer | nach oben

Die Grunderwerbsteuer (eigentlich Vermögensübertragungsgebühr) wird nach dem Gesetz Nr. XCIII von 1990 über die Gebühren erhoben und bemisst sich wie folgt:

• 10% des Verkehrswertes der Immobilie – bei Ermittlung des Verkehrswertes werden die Grundstücklasten nicht abgezogen
• für den Erwerb von Wohnimmobilien gilt ein ermäßigter Steuersatz: bis zu einem Verkehrswert von 4 Mio. HUF beträgt der Steuersatz 2%, für die darüber liegende Summe 6%

Steuerfrei ist der Erwerb eines Grundstückes, das zum Bau eines Wohnhauses geeignet ist, wenn der Käufer innerhalb von 4 Jahren auf dem Grundstück ein Wohnhaus errichtet. Ebenfalls steuerfrei ist der Erwerb einer neuen Wohnimmobilie bis zu 30 Millionen HUF (ca. 220.000 DM), wenn der Verkäufer ein zum Wohnungsbau berechtigter Unternehmer ist.

2. Grundstücks- und Gebäudesteuern | nach oben

Die Grundstücks- und Gebäudesteuern werden nach dem Gesetz NR. C von 1990 über die örtlichen Steuern erhoben. Ihre Höhe kann von der lokalen Selbstverwaltung bestimmt werden, darf jedoch folgende Sätze nicht übersteigen:

• Die Gebäudesteuer kann jährlich höchstens betragen: entweder max. 3% des korrigierten Verkehrswertes (= 50% des Verkehrswertes) oder 900,- HUF pro qm.
• Die Höhe der Grundstückssteuer für unbebaute Grundstücke ist auf 200,- HUF pro qm bzw. 3% des korrigierten Verkehrswertes begrenzt.

3. Umsatzsteuer | nach oben

Die Umsatzsteuer ist im Gesetz Nr. LXXIV von 1992 (UStG) geregelt. Danach ist die Veräußerung einer Immobilie grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, soweit der Verkäufer Subjekt der Umsatzsteuer ist. Umsatzsteuersubjekt sind all die natürlichen und juristischen Personen bzw. sonstigen Organisationen, die wirtschaftlich tätig sind, also regelmäßig oder geschäftsmäßig eine Tätigkeit zur Erzielung von Umsätzen ausführen. Beim Grundstückskauf unter Privatpersonen fällt demnach keine Umsatzsteuer an. Anders ist es dagegen, wenn zumindest der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist.

Sachlich befreit von der Umsatzsteuer ist – unabhängig von den am Kauf beteiligten Personen – die Veräußerung von:

• unbebauten Grundstücken (Bodenflächen);
• Wohngrundstücken, es sei denn, der Grundstücksverkauf erfolgt vor Beendigung des Baus oder es handelt sich um den ersten Verkauf nach Beendigung des Baus -– in diesen Fällen bleibt der Verkauf nach den allgemeinen Regeln umsatzsteuerpflichtig.

Die Höhe der Umsatzsteuer beträgt 25% des Kaufpreises